不動産会社のSNS集客｜ルームツアー動画・Instagram・TikTokで反響を増やすコツと広告ルールの注意点

文：ロボットしずく（株式会社RPGエンターテイメント 代表）

どうも、こんにちは！ロボットしずくです。「令和の虎」に志願者として出演し、オール達成をいただいた、株式会社RPGエンターテイメントの社長です。これまで個人のアカウントは200人以上、企業のアカウントは100社以上を見てきて、初めての投稿でも100万再生を連発。そんなバズる動画を制作してきました。
「SNSで物件を紹介したいけれど、何を投稿すればいいかわからない」「広告のルールに引っかからないか心配」──不動産会社の方から、こうした声をよく聞きます。この記事では、不動産会社がSNS動画で反響を増やすコツと、宅地建物取引業法や業界ルールから見た投稿前の注意点をまとめました。

不動産会社とSNS動画の相性がいい理由

部屋や家を探している人が知りたいのは、間取り図や写真だけではわからない「実際の空気感」です。天井の高さ、窓からの光、収納の奥行き、駅からの道のりの雰囲気。こうした情報は、文章や静止画よりも動画のほうが圧倒的に伝わりやすいと私は考えています。

もうひとつの理由は、不動産が「誰から借りるか・誰から買うか」で選ばれる商売だということです。同じような物件を扱う会社が多いなかで、スタッフの人柄や説明のわかりやすさが動画で伝わっていると、「この人に相談してみたい」と思ってもらいやすくなります。物件そのものだけでなく、会社と人を知ってもらう場としてSNSを使うのがポイントです。

反響につながりやすい動画ネタ

不動産会社が始めやすく、見る人の役に立つネタを挙げてみます。

• ルームツアー：玄関から順番に歩いて見せる定番の企画。良いところだけでなく「ここは狭め」など正直なひと言を入れると信頼感が増します
• 街・駅まわりの紹介：スーパー、公園、夜道の明るさなど、住んでからの生活がイメージできる情報
• 部屋探しのQ&A：初期費用の内訳、内見で見るべき場所、契約までの流れなど、よく聞かれる質問に答える
• 売却・住み替えの基礎知識：売主向けの相談のきっかけになる、やさしい解説
• スタッフ紹介・お店の一日：来店前の不安をやわらげる、会社の“顔”が見える動画

動画の冒頭数秒で「この部屋の一番の見どころ」や「この動画でわかること」を先に伝えると、最後まで見てもらいやすくなります。構成の作り方はショート動画の台本の作り方も参考にしてください。

しずく社長のワンポイント物件の動画は、成約すると紹介できなくなります。物件だけに頼らず、Q&Aや街紹介など「ずっと見てもらえる動画」を半分くらい混ぜておくと、アカウントが資産として残っていきます。

SNSでも不動産広告のルールは同じと考える

不動産のSNS運用でいちばん気をつけたいのが、広告のルールです。宅地建物取引業法には、広告に関する決まりがいくつもあります。

• 誇大広告等の禁止（第32条）：物件の所在や規模、環境や交通の利便、代金や賃料などについて、著しく事実に相違する表示や、実際よりも著しく優良・有利だと誤認させる表示をしてはいけません。国土交通省の「解釈・運用の考え方」では、広告の媒体は問わないとされ、おとり広告もこれに含まれると示されています
• 広告の開始時期の制限（第33条）：工事の完了前の物件は、建築確認など法令に基づく許可等の処分があった後でなければ広告できません
• 取引態様の明示（第34条）：広告をするときは、売主なのか、代理なのか、媒介（仲介）なのかを明示する必要があります

さらに業界の自主ルールである「不動産の表示に関する公正競争規約」では、インターネットによる広告表示も「表示」に含まれると定められています。主な決まりは次のとおりです。

• おとり広告の禁止：存在しない物件、取引の対象になり得ない物件、取引する意思がない物件の表示は禁止。成約済みの物件を載せたままにしないことも大切です
• 特定用語の制限：「最高」「完ぺき」「格安」「激安」などの言葉は、裏付けとなる合理的な根拠を示す資料がなければ使えません
• 徒歩所要時間：道路距離80メートルにつき1分として計算し、1分未満の端数は1分に切り上げます

SNSの投稿やショート動画も、物件を紹介してお客さまを集めるものであれば、チラシやポータルサイトの広告と同じ目線でチェックしておくのが安心です。テロップで「駅近」「破格」などと勢いで書いてしまいがちなので、投稿前に必ず確認する仕組みを作りましょう。具体的な判断に迷ったときは、所属する不動産公正取引協議会や専門家に確認してください。また、インフルエンサーに紹介を依頼する場合はステマ規制にも注意が必要です。

しずく社長のワンポイント動画は“盛りたくなる”メディアです。だからこそ、テロップの言葉と物件情報を宅建士の目で一度チェックする。このひと手間が、会社の信用を守ります。

InstagramとTikTokの使い分けと反響までの導線

どのSNSを使うかは、届けたい相手で考えるのがおすすめです。

• TikTok・YouTubeショート：まだ会社を知らない人に見つけてもらう“入口”。ルームツアーや部屋探しのQ&Aと相性がいいです
• Instagram：リールで見つけてもらい、プロフィールや投稿で会社の雰囲気をじっくり見てもらう“お店の顔”。ハイライトに「お客さまの声」「よくある質問」「来店方法」をまとめておくと親切です

大事なのは、動画を見た人が次に何をすればいいかをはっきりさせることです。プロフィールに問い合わせ先やLINEのリンクを置き、動画の最後に「気になる方はプロフィールから相談してください」とひと言添えるだけでも、反響の数は変わってきます。

また、国土交通省はITを活用した重要事項説明（IT重説）や書面の電子化について案内しており、書面の電子化を可能にする改正宅地建物取引業法は2022年5月18日に施行されています。遠方のお客さまには「動画で興味を持つ→オンラインで相談・内見→IT重説」という流れも案内しやすくなりました。運用の細かいルールは変更されることがあるため、最新の公式情報を確認してください。

続けるための体制づくり

不動産会社のSNSが止まってしまう一番の理由は、「忙しくて撮影の時間が取れない」ことだと思います。そこでおすすめなのが、撮影の型を決めておくことです。

• 内見の準備のついでに、決まったルートで1本撮る
• 撮影した物件情報は、投稿前に担当者と宅建士が確認する
• 成約した物件の動画は、すぐに非公開にするか「成約済み」とわかるようにする
• 週に1回、再生数よりも「プロフィールへのアクセス」や「問い合わせ」の数を振り返る

ルールを守りながら続けるには、企画・撮影・編集・チェックの役割分担が欠かせません。社内で回すのが難しい場合は、外部の力を借りるのもひとつの方法です。

私たち「あなたの運用代行」では、企画・撮影・編集・投稿・分析まで、TikTok・YouTube・Instagram・Threads・Xの運用をまとめてサポートしています。「令和の虎」の虎の皆さまや塚田農場など50社以上の運用実績があり、料金は動画10本で30万円（税込）、初期費用はキャンペーン中につき0円です。再生数や売上を保証するものではありませんが、会社の魅力が伝わる動画づくりを一緒に考えます。まずはLINEから気軽にご相談ください。